Een aanbouw is vaak vergunningvrij als hij in het achtererfgebied staat, meer dan 1 m van openbaar gebied, en binnen 4 m van het oorspronkelijke huis maximaal 5 m hoog is. Bij een erf tot 100 m² mag maximaal 50% bebouwd zijn. Bij monumenten geldt dit niet, en gemeenten mogen afwijken.
Een aanbouw is in veel gevallen vergunningvrij als hij aan de achterkant van je huis staat, meer dan 1 meter van openbaar gebied, en binnen 4 meter van het oorspronkelijke huis niet hoger is dan 5 meter. Daarnaast mag je erf niet te vol raken: bij een achtererf tot 100 m² mag maximaal de helft bebouwd zijn. Dit geldt niet bij monumenten, en gemeenten mogen in hun omgevingsplan afwijken.
Hieronder lees je de regels zoals ze sinds 1 januari 2024 gelden onder de Omgevingswet, wat ze in de praktijk betekenen, en waar je op moet letten. Wil je meteen weten hoe het bij jou zit, doe dan de vergunning-check.
Waar komen de regels vandaan?
Sinds de Omgevingswet staan de regels voor vergunningvrij bouwen op twee plekken:
- Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), artikel 2.25: landelijke regels voor bijbehorende bouwwerken, zoals een aanbouw, uitbouw of bijgebouw.
- De bruidsschat (artikel 22.36 van het omgevingsplan): regels die het Rijk bij de invoering aan elke gemeente heeft meegegeven, zodat er geen gat ontstond.
Gemeenten mogen de bruidsschatregels aanpassen. Veel gemeenten hebben dat nog niet of maar deels gedaan, maar dat verandert de komende jaren. Daarom geldt bij elke aanbouw: kijk in het omgevingsplan van je eigen gemeente. Dat kan via het Omgevingsloket.
De voorwaarden op een rij
1. In het achtererfgebied
Je aanbouw moet in het achtererfgebied staan. Dat is grofweg het erf achter je huis, plus het deel naast je huis dat meer dan 1 meter achter de voorgevel ligt. Een aanbouw aan de voorkant valt dus niet onder deze regels.
2. Afstand tot openbaar gebied
De aanbouw moet meer dan 1 meter liggen van openbaar toegankelijk gebied, zoals een stoep, straat, park of openbaar pad. Grenst je tuin aan een openbaar pad, dan kan dat bij een hoekwoning of een woning aan een brandgang verschil maken. Of een brandgang als openbaar toegankelijk gebied geldt, hangt af van wie er gebruik van mag maken. Vraag dit bij twijfel na bij je gemeente.
3. Hoogte binnen 4 meter
Binnen 4 meter vanaf de achtergevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw geldt:
- maximaal 5 meter hoog
- maximaal 0,3 meter boven de vloer van de tweede bouwlaag
- niet hoger dan het hoofdgebouw zelf
Die tweede regel voorkomt dat een aanbouw een raam op de eerste verdieping blokkeert. Bij een gewone aanbouw met plat dak van ca. 3 meter hoog is dit zelden een probleem.
4. Hoogte verder dan 4 meter
Bouw je dieper dan 4 meter, dan mag dat ook vergunningvrij, maar:
- boven 3 meter moet het dak schuin aflopen
- de dakvoet mag maximaal 3 meter hoog zijn
- de nok mag maximaal 5 meter hoog zijn, en dichter bij de perceelsgrens lager (IPLO geeft daarvoor een rekenregel)
- de aanbouw telt mee in het bebouwingspercentage
Een platte aanbouw van 5 of 6 meter diep kan dus vergunningvrij zijn, zolang de dakrand niet boven de 3 meter uitkomt en je erf groot genoeg is. Dit leggen we uitgebreid uit in de 4-meterregel.
5. Bebouwingspercentage
Je mag het achtererf niet onbeperkt volbouwen. Wat telt, is het bebouwingsgebied. Volgens IPLO is dat het achtererfgebied plus de grond onder het hoofdgebouw, met uitzondering van de grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw. Eerdere uitbreidingen en bijgebouwen liggen dus binnen dat gebied. De maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken daarin is:
| Oppervlakte bebouwingsgebied | Maximaal bebouwd |
|---|---|
| Tot 100 m² | 50% |
| 100 tot 300 m² | 50 m² plus 20% van het deel boven 100 m² |
| Meer dan 300 m² | 90 m² plus 10% van het deel boven 300 m², tot maximaal 150 m² |
Bestaande bijgebouwen, zoals een schuur of overkapping in hetzelfde gebied, tellen mee. Bij een rijwoning met een kleine tuin is dit vaak de beperkende factor.
Voorbeeld: een achtererf van 60 m² mag voor maximaal 30 m² bebouwd zijn. Staat er al een schuur van 8 m², dan blijft er 22 m² over voor de aanbouw.
Omdat de precieze definitie van het bebouwingsgebied technisch is, raden we aan dit te laten narekenen. De rekenregels staan op de site van IPLO.
Wanneer geldt vergunningvrij niet?
| Situatie | Gevolg |
|---|---|
| Rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument | Vergunning nodig |
| Rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht | In de regel vergunning nodig |
| Aanbouw aan de voorkant of zijkant naar de straat | Vergunning nodig |
| Gemeente wijkt af in het omgevingsplan | Regels van de gemeente gaan voor |
| Opbouw met tweede laag die boven de grenzen uitkomt | Vergunning nodig |
Bij gemeentelijk beschermde gezichten verschilt het per gemeente. In historische binnensteden zoals die van Leiden, Delft, Gouda en Dordrecht is extra voorzichtigheid op zijn plaats.
Vergunningvrij betekent niet regelvrij
Ook een vergunningvrije aanbouw moet voldoen aan de bouwtechnische eisen van het Bbl. Denk aan:
- Constructieve veiligheid: fundering en stalen ligger worden berekend volgens de Eurocodes (NEN-EN 1990 en 1991).
- Energieprestatie: voor een nieuw bijbehorend bouwwerk geldt Rc 3,7 voor de vloer, 4,7 voor de gevel en 6,3 voor het dak, en kozijnen met een U-waarde van maximaal 2,2.
- Brandveiligheid: bij een aanbouw dicht op de erfgrens gelden eisen aan brandwerendheid.
- Ventilatie en daglicht: als de aanbouw verblijfsruimte wordt.
Daarnaast blijft het burenrecht gelden. Een raam of deur in een zijgevel binnen 2 meter van de erfgrens mag niet zonder toestemming van de buren. Overleg vooraf, ook als het juridisch niet hoeft.
Meer over de isolatie-eisen lees je bij aanbouw, energielabel en isolatie.
Als je toch een vergunning nodig hebt
Dat is geen ramp. Een reguliere aanvraag voor een omgevingsvergunning heeft een beslistermijn van 8 weken, die de gemeente eenmaal met 6 weken mag verlengen. Je dient de aanvraag in via het Omgevingsloket, met tekeningen, een constructieve berekening en vaak een toets aan het omgevingsplan en welstand.
In de planning neem je dit mee: reken op 2 tot 4 maanden extra vanaf het moment dat het ontwerp klaar is. Zie hoe lang duurt een aanbouw voor een volledige tijdlijn.
Veelgestelde misverstanden
“Vergunningvrij is maximaal 4 meter diep.” Niet waar. De 4 meter is een grens voor de hoogte. Dieper bouwen kan, mits de dakrand boven 3 meter schuin afloopt en het bebouwingspercentage het toelaat.
“Wat de buren hebben gebouwd, mag ik ook.” Niet automatisch. De regels zijn in 2024 veranderd en je gemeente kan eigen regels hebben. Ook kan jouw achtererf kleiner zijn of al deels bebouwd.
“Vergunningvrij betekent dat niemand controleert.” De gemeente kan handhaven als een aanbouw niet aan de regels voldoet. Ook bij verkoop van je huis kan een koper of taxateur vragen naar de status. Bewaar daarom je tekeningen, berekeningen en een onderbouwing waarom de aanbouw vergunningvrij was.
Stappenplan
- Check de basis met onze vergunning-check: ligging, diepte, hoogte en erfgrootte.
- Bekijk het omgevingsplan van je gemeente via het Omgevingsloket. Let op afwijkingen van de bruidsschat.
- Controleer de status van je woning: monument of beschermd gezicht? Dat staat in het omgevingsplan en in het monumentenregister.
- Doe de vergunningcheck op het Omgevingsloket als extra bevestiging.
- Laat de constructie berekenen, ook bij vergunningvrij bouwen.
- Informeer je buren over planning en werkzaamheden.
Wat dit betekent voor je ontwerp
Veel aanbouwen in Zuid-Holland zijn 3 tot 4 meter diep en ca. 3 meter hoog met een plat dak. Die vallen bij een normale tuin vaak binnen de regels. Een aanbouw met lichtstraat of een tuinkamer kan dus meestal zonder vergunning. Een aanbouw met opbouw heeft vrijwel altijd een vergunning nodig.
Bij elk ontwerp in onze configurator zie je een eerste inschatting. Twijfel je over het verschil tussen een aanbouw en een uitbouw, lees dan aanbouw of uitbouw. Wat het kost lees je in wat kost een aanbouw.
Een laatste advies: de regels zijn landelijk, maar de uitwerking is lokaal. Zie onze uitleg als een goed vertrekpunt en laat het omgevingsplan van je gemeente het laatste woord hebben.
